管理缺失还是利益博弈？
南桥老街物业乱象调查 本刊暗访发现，拥有百年历史的南桥老街正面临严峻的物业管理危机，作为本地知名的历史街区，这里聚集着近千户居民和多家传统商铺，但长期存在的卫生死角、安全隐患、停车混乱等问题却始终未得到有效解决,记者随机走访发现：
多方矛盾激化升级 （一）业主委员会形同虚设 据业主代表王先生透露，自2021年成立的业委会已连续三次未能召开有效会议，2023年物业费收缴率仅58.3%，远低于全市平均水平，记者调查发现，业委会办公场所长期处于上锁状态,7名业委会成员中3人失联。
（二）物业公司回应矛盾 "我们已向街道提交改造方案，但资金缺口达280万元。"某物业经理李女士表示，公司连续三年亏损，2022年亏损额达67万元，但业主质疑其2023年物业费支出明细中，包含23.6万元的"股东分红"项目。
（三）商户利益受损严重 老茶楼经营者张师傅反映，因长期存在占道经营问题，其月均营业额下降35%，"物业既不制止违规行为，又收取全额服务费"。
深层次矛盾剖析 （一）产权结构复杂化 老街建筑中，国有产权占42%、集体产权35%、私有产权23%，权属纠纷导致管理责任模糊，某法律专家指出："这种产权格局使得任何单一主体都难以形成有效管理合力。"
（二）历史保护与现代化冲突 在2022年开展的改造评估中，78%的业主支持基础设施升级，但64%的商户反对破坏历史风貌，文物保护部门明确要求"修旧如旧",导致改造资金缺口扩大3倍。
（三）监管机制存在漏洞 住建局物业科负责人坦言："目前对历史街区物业的管理仍沿用普通小区标准，缺乏专项法规。"记者查询发现，近三年涉及南桥老街的物业投诉中，仅12%得到实质性处理。
破局路径探讨 （一）创新管理模式
（二）完善监督体系
（三）实施渐进式改造
专家建言 复旦大学城市治理研究中心主任陈教授建议："应建立'政府引导+市场运作+社会参与'的三维治理模式，将老街改造纳入城市更新试点，争取省级财政支持。"住建部最新政策也明确，对历史街区物业费收缴困难地区，可给予不超过年度预算15%的补贴。
南桥老街的物业困局，折射出城市更新中的深层矛盾，如何在守护历史文脉与提升居住品质之间找到平衡点，考验着城市治理智慧，随着《历史文化街区物业管理条例》立法进程加快,这个百年街区的涅槃重生或许为期不远。
（数据来源：南桥街道办2023年工作报告、市住建局物业监管平台、第三方评估机构调研数据）
