昆明取消限购后房价逆势上涨？政策调控与市场供需是否存在矛盾？
2023年9月昆明全面取消主城区限购政策后,市场出现戏剧性变化：据昆明市住建局数据显示，取消限购首月新房成交量环比激增210%，部分热门楼盘出现"日光盘"现象，但与此同时，国家统计局数据显示，昆明新房价格指数连续5个月环比上涨，同比涨幅达8.7%，远超全国平均水平，这种政策松绑与房价上涨并存的态势，引发三大核心疑问：
政策意图与市场反应的错位之谜
调控目标是否偏离？ 原定"去库存"的限购取消政策，在中介市场演变为"投资回暖"信号，链家昆明门店调研显示，取消限购后投资性购房占比从12%飙升至38%，部分客户直言"不限购了终于敢买了"。
政策工具箱失效征兆 对比成都、杭州等城市，昆明取消限购后未配套信贷、土地等组合政策，导致市场出现"政策空窗期"，克而瑞数据显示，昆明二手房挂牌价较政策发布前上涨19%，房东议价空间收窄至2%以下。
供需结构失衡的深层症结
土地市场"冰火两重天" 2023年昆明土拍市场呈现分化：核心区地块溢价率超30%，而郊县地块流拍率高达45%，这种"中心化"趋势导致新房供应结构失衡，据世联行统计，主城区新房占比从2019年的32%升至2023年的67%。
人口红利的结构性缺失 第七次人口普查显示，昆明常住人口近十年仅增长4.3%，但户籍人口城镇化率已达65.2%，这种"虚高"城镇化率与实际人口流入不匹配，导致住房需求存在"量缩价扬"悖论。
未来市场走势的三大推演
政策组合拳的必然性 住建专家李伟指出："单纯取消限购如同'拆东墙补西墙'，需同步推进'租购同权'（目前昆明租房提取公积金比例仅50%）、'共有产权房'（供应量不足0.5万套）等长效机制。"
房价运行的"双轨制"可能 根据西南财经大学模型测算，若保持当前土地供应结构，2024年昆明核心区房价仍可能上涨8-12%，但郊县板块将面临5-8%回调压力。
政策试错期的机遇窗口 中介机构"昆明房产研究院"建议，投资者可关注三种机会：①主城核心区地铁上盖现房 ②呈贡大学城配套商业 ③安宁市新能源产业配套住宅，但需警惕政策转向风险，目前已有3个区试点"社保积分+房价联动"新机制。
【 昆明楼市正经历从"行政调控"向"市场调节"的阵痛期，当限购取消成为房价上涨的催化剂，折射出更深层的制度性矛盾：在土地财政依赖度仍超40%的背景下，如何构建"人-地-房"三元平衡机制，或许才是破解昆明房地产困局的关键，政策制定者需要意识到，真正的市场稳定，不在于短期成交量波动，而在于能否培育出可持续的住房需求生态。
（数据来源：昆明市住建局、国家统计局、克而瑞、世联行、西南财经大学）
