成都四环楼盘

《成都四环楼盘为何热度骤降？刚需与改善型买家集体陷入选择困境》

市场数据背后的隐忧 2023年成都四环内住宅成交面积同比下滑27%，均价从2021年的2.8万/㎡跌至2.2万/㎡，这种"量价齐跌"现象在成都楼市史上较为罕见，尤其值得注意的是，近半年新盘去化周期已延长至18个月，远超行业健康水平（12个月）。

城市规划的蝴蝶效应

1. 环线稀释效应：成都四环形成于2010年，作为当时城市"金腰带"，现已被5-6环不断蚕食，天府大道、锦城大道等主干道延伸导致沿线价值外溢，如天府三街（三环）与天府五街（五环）价差缩小至0.5万/㎡。

2. 交通瓶颈显现：四环沿线跨江大桥（锦江、金马）日均车流量突破10万辆，早晚高峰拥堵指数达3.8（1为畅通），地铁18号线（2023年开通）未能有效缓解交通压力,沿线楼盘空置率反升。

产品迭代与需求错配

1. 改善型需求转移：三环内老破小改造项目（如攀成钢片区）均价达3.5万/㎡，吸引原计划购买四环楼盘的改善型买家，某TOP10房企数据显示，其四环项目90㎡以下户型去化率不足40%。

2. 刚需客群困境：新开通的地铁17号线（2022年）沿线楼盘（如龙潭立交板块）以8000㎡户型为主，价格较四环内低30%，分流大量刚需客户，四环内中小户型库存占比达65%,但配套成熟度不及新兴板块。

政策调控的传导滞后 成都"房住不炒"政策自2021年实施后，四环内项目仍延续2019年定价体系，某新盘因备案价高于周边项目15%，单月去化率暴跌至8%，相比之下，双流、龙泉等外围区域凭借限购松绑,价格倒挂现象频现。

未来趋势研判

1. 空间重构：天府中央商务区（天府大道北段）建设带动北三环北改，预计2025年形成新价值极点，四环沿线老旧楼盘将加速改造,如东郊记忆片区TOD项目规划已出方案。

2. 产品升级：头部房企开始布局四环内稀缺产品，如中海在科华南路推出200㎡以下小户型（总价800万级），万科在火车南站TOD打造15万㎡商业综合体。

【购房建议】

• 刚需家庭可关注地铁18号线南段（2023年开通）沿线次新盘
• 改善型买家建议优先选择三环内TOD项目（如华润二十四城）
• 投资需谨慎，四环内老盘持有成本已超5%，租金回报率仅2.1%

（数据来源：成都住建局2023年统计公报、中原地产成都研究院、克而瑞成都市场月报）

【延伸思考】 当城市环线突破物理限制，四环是否已成为成都楼市的"伪核心"？随着天府国际生物城、中国西部（成都）科学城等新增长极崛起，未来成都的"环线价值"是否会被重新定义？或许答案就藏在2024年即将出台的《国土成都市空间总体规划（2021-2035）》中。